日元疲软以及日本房地产与其他国际房地产市场之间的巨大价差已导致全球投资者转向日本市场，日本是世界第二大房地产市场。在这个快速发展的市场中，房地产在上市后的几天内就被出售。随着即将到来的奥运会，东京的房地产尤其引起人们的兴趣。尽管收益率低于日本其他地区，但了解如何最大程度地利用城市繁荣的入住率可以为获得奖励的机会铺平道路。
1.奥运会和短期租赁
2020年奥运会之前，旅游热潮涌动，而没有足够的酒店来满足需求，这为Airbnb类型的租赁业务打开了大门。虽然这项冒险可能会有风险，但对于某些人来说，利润值得冒险。例如，东京附近的一家旅馆每人每晚收费18，000日元，而短期出租业主的第一人称收费10，000日元，每增加一位客人收取2，500日元，因此理论上可以有5个人在那住一个人在一家酒店的形象。他的一个单位是30平方米的一居室公寓，他以1000万日元的价格购得。该单位的租金市场价格为每月80，000日元，但他将其出租给了Airbnb会员，平均每月收入为410，000日元。扣除费用和贷款付款后，他每年可获得25％的投资回报率。
不幸的是，尽管收入有可能比长期租赁方法更有利可图，但这并不是那么简单。根据政府的规章制度，只有管理短期住宿建筑群的大型房地产集团才能在短期住宿市场领域占据主导地位，从而将东京和周边地区的私人运营商和小型公司赶出市场。此外，新法规赋予地方市政当局在任何时间允许或停止短期租金的完全酌处权，原因可能与该地区居民的抱怨相对微不足道。
有两种解决方案：解决短期停留立法限制的一种选择是拥有整个结构-无论是房屋还是小型建筑物-并将您的租赁期限设置为一个月或更长。作为建筑物所有者，您无需遵守建筑物管理部门的限制。第二种选择是申请酒店执照，自2016年以来，这种执照变得更便宜，更容易。最低要求是五个独立的单元。政府放宽了以前对有人值班的接待台的要求。
2.税前净收益
您可以期望什么类型的产量？在日本各地，您可以找到收益率较高的物业，根据地区的不同，其税前净利润在6％至12％之间。东京中部的房产通常为4％至5％，而郊区则最多为6.5％。请记住，东京的所有税前净值超过6％的物业，其吸引力可能都较弱，例如没有电梯的四到五层楼，或者到最近的火车站或巴士站步行超过15分钟。如果您对川崎，横滨或千叶地区（成田机场所在的地区）等卫星城市开放，则可能会发现净税前收益接近8％至9％。
注意日本房地产经纪人列表上的”净收益“，而不是”税前净收益“，该收益不包括购买成本（房地产经纪人费用，购买税，法律和注册费用，买方代理费或保险），最高可以达到购买价格的15％到20％，收益还可能不包括物业管理费（租金总收入的5％到6％）。
3.转租
投资东京房地产的好处之一是，与该国其他地区相比，该市拥有更多可能获得转租合同的选择。转租提供了稳定和定期租金支付的好处，而无需使用物业经理或担心租户不付款，尽管这种情况在日本很少见。如果转租公司不想再续订租约，或者想少付钱，则可以随时返回标准租赁。
4.分散风险
总而言之，就租赁现金流量而言，日本房地产市场是一个非常庞大，活跃且健康的市场，并且过去几年来，顶级物业的价格在很长一段时间内也首次出现上涨。市场有机会适应个人标准。为了最大程度地降低风险并获得最大的利润，使您的投资组合多样化可以包括从东京的6％到受欢迎的卫星城市的中途和有吸引力的工业城镇的12％的各种持股。
时间：2019-12-05