近年来日本房产投资越炒越热，我就收到了国内好几个朋友关于相关事项的咨询，而身边也有朋友实际选择了日本房产进行投资。今天我就来谈谈在实际跟房产中介面谈数次后我对投资日本房产的一些看法。
相比于国内大城市的房价，在日本，就算是繁华如东京，房产价格也简直是白菜价，这让大家十分心动。有一些在国内的朋友开始选择在日本的大城市购置房产来进行投资。而我在实际跟中介进行面谈，参考中介推荐的房源之后，却感觉其实在日本投资房产并不是一个非常明智的选择，以下是个人认为的几点依据，仅供大家参考。
中介打出的日本房产投资几大好处是：
1，一旦购买土地终身拥有。
2，只要拥有了房产，用于出租，就会有固定租金收入，这对退休后的生活来说也是一个经济收入来源。
3，保险作用。在购买房产的时候要求贷款还款人加入保险，一旦贷款还款发生不幸，可以免除剩余贷款。
4，投资作用(废话)。因为现在日本银行利息几乎为零，存款放在银行只会慢慢贬值，所以在银行贷款利率同样低的情况下投资房产，可以通过获得收益来抵抗通货膨胀率。
5，房屋在出租时一律交由中介打理，本人无需亲自跟每个房客处理签合同租房退房的那些琐事，跷脚收房租就行。
6，日本购房首付款付多少可以自行选择，根据信用程度甚至可以几乎零首付，剩余房款进行贷款，而贷款年利率仅为约1.5～2%。
说实话，当初在听到中介这些介绍以后，我也是两眼闪星星苍蝇搓手状，就差没让中介立刻带我看房签约了。
这是位距离东京某重要地铁线某某站步行约十分钟的一栋新建的十层单身公寓。公寓周边便利店，公园，小学齐全。要到新宿，东京站这种人潮聚集地也只需乘地铁十几分钟即可到达。算是位置优越的一个地方。单身公寓房型为one
room。类似下图这种格局。
总体面积约为25平方米。日本人租单身公寓时多是考虑这种房间格局。麻雀虽小，五脏俱全。这种房型正是近年来投资的热门房型。
这套房产总价为约2700万日元(带精装修)，中介设想的每月租金是9万元，再加上每个月的管理费用及均摊的修缮费用，以及买房时的手续费及税款等等，中介给出的收益率是年利率约为4%。
这比起银行的0.01%年利率可算是高太多了。可是这个4%的年利率是如何计算出来的呢?这是按照“一年的租金收入÷房屋购买价格”这个公式计算出来的。
其实这个公式所计算出的只是表面收益率，这个数字使得中介所介绍的物件都显得十分诱人，但是实际上收益部分还需要扣除各种税，管理费用，修缮费用等等其他费用，所以实际收益率是无法达到中介所介绍的那么高的水平的。
按照中介给出的设想方案，首付100万(包含部分首付房款，税金以及各种保险费和手续费)，剩余房款贷款年数35年，最初将每月收入房租收入扣除房贷，管理费用等其他费用，每月收入为负数，等还贷完成后开始转为净收入。
事情真的会如中介所说一样一帆风顺的发展吗?三四十年漫漫长路这个房子真的会一直客源满满，不出现或者基本不出现空房状态吗?让我们来看看日本政府所统计出来的官方资料。
2017年日本东京的住宅空置率平均高达14.6%，某些区域甚至超过30%!众所周知，日本的少子化，人口流入减少这个问题日渐严重，住宅空置率是租房时一个无法逃避的问题。某些同学可能说，选择繁华地段就没有这个问题了。
日本连最繁华的商业区银座所在的中央区住宅空室率都高达27.7%，而日本天皇所居住的皇宫周边千代田区的住宅空置率高达36.5%，高级住宅区目黑区的住宅空置率也高达28.2%，日本预测2030年全国空房率会超过30%。
在接下来的面谈中，我把疑虑跟中介说了。人家有对策，推出了“空房保险”。也就是说你每个月多加一笔管理费，即使这个房间空了，中介公司也按照房客入住状态付你每月的房租。我再次掐计算器一算。加上这笔保险费，那回本的年数得生生往后推迟十年哇。
问题二，房产的折旧问题。
根据日本国税厅公布的建筑物法定耐用年数，铁筋混凝土建筑物用于住宅的耐用年数为47年。而实际在35年左右就需要进行一次比较大的修缮，修缮费用大约是200～300万日元(对，就是这么贵)。
而如果不愿意付出这笔修缮费用，要强撑的话也不是不行，只是房龄越久，维护费用越高，这不是笔划算的帐。再回头看看中介给出的收益表，在三十五年左右终于转为正数，咦?没发现这笔修缮费用呀。好嘛，再扣除这笔修缮费用，那简直就是把刚刚抬起头的乌龟又重新按回水里，收益重新变为负数。
而根据中介给出的计算表，租金按照每4年下降2%计算，十年后租金大约降为每月8.5万元，可实际上我在日本租房大手网站suumo查了该公寓周边的房源，建造时间为十年左右的房源基本租金都降为6.5万左右了，根本无法保持中介所设想的租金水准。
问题三，每年的房产税。
在日本，持有房产是需要每年缴纳固定资产税和都市计划税(东京的话)等等税金的。固定资产税为固定资产评价额的1.4%，都市计划税为固定资产评价额的0.3%左右(每个地区略有变动)。
扣除这些税款后，如果还能保持较好的入住率，实际年收益也绝对在2%以下(保守估计)。而且在若干年房屋折旧房租水平下降后，收益率更是会继续缩水。
我同样将这几个问题跟中介进行了沟通，中介犹豫了半天，提议如果购买以后觉得入住率不理想，也可以考虑在十几年后将房产转手出售。
其实在日本各大房屋中介网站查询同一地区的新房以及二手房的价格就可以发现，在日本要实现买房转手出售赚取差价这个简直比登天还难。房屋价格每年随着折旧率而下降，再加上转让房屋时的税款，这是一笔稳赔不赚的买卖。
看到这，各位是否也跟我一样对在日本投资房产有了重新的认识呢?但或许，你希望在三四十年后也能有一份每个月的稳定租金收入，或者，你找到了超级好的房源，也许你也可以试试。文中提到的贷款利率会根据贷款人的年收入，年龄，贷款额，包括签证种类有所变化。
声明：本文图片来源于网络。
时间：2019-11-27