2021年日本房价会如何变动?2021日本房产市场介绍

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  2021年日本房价会如何变动?这一部分要分开两部分来聊,投资和自住。投资这里面比较复杂,在日本有各种各样的投资,像什么民宿,旅馆,酒店,长租,短租,合租,分享办公等等。
  今天我的数据标准都是来自于最普通的长租投资,和住宅投资。

  去年5月,日本第一次紧急事态,也是第一次大规模疫情爆发,从那个时候开始,事务所的空室率到现在为止已经增加了1%

  正常情况下,房租下降,空室率应该是降低的,而目前的状况,不降低,反而增加!这是因为国家的政策主流偏向于企业在宅办公,目标是企业员工数量的65%能够实现在宅工作。这样一来,企业对事务所的需求越来越低,情况只能继续恶化下去了。

  日本经济正中心的5个区,事务所用的空室率一年已经飙升到了5%,这个数字在2020年1月的时候,才只有1%,与此同时房租反而开始下降,这样的状况,已经造成了东京都主要地区的商业用地价格有波动,目前16个地区维持不变,8个地区下落。之后的走向看疫情和经济发展大家觉得能瞬间好转吗?

  先看问题本质,在看趋势,趋势既然是持续在宅,引导在宅,那么事务所一定会继续恶化。

  再说说住宅投资

  住宅比商业用的抗风险能力会强一些,毕竟在宅办公的政策一出,家里就是办公室了,反而会增加了对家的空间要求,去年一年,东京都内70平米以上房屋的租金反而上幅度上升。

  住宅最核心的一定是供求关系,供给来源于哪里呢?

  人口

  直到去年截止,东京作为经济之都,人口始终保持着正向增长。

  但是去年却反向而行,东京第一次实现了负增长,人口开始下降。不过下降数量极低,可以忽略不计,所以整体上住宅的租金没有发生太大的变化。

  反而,我会觉得,今年疫情逐渐恢复的时候,人口会有一个回潮,那个时候应该是出现供小于求的状况,比如说留学潮再来的时候,新规留学生每年都会接受上百万人,以前会有新老学生交替,所以变化不大,这次呢,新生来,老生去年就回去了,一下子会瞬间拉动几十万个出租需求,所以预估反而会有好的变化。

  房子的卖价由什么来决定呢,利回,也就是我们说的出租收益率。商业用途的房租在下降,收益率不变的情况下,卖价只能下降,而住宅租赁基本没变的情况下,房价就可以维持。这就是为什么前几天沸沸扬扬的电通大楼要卖3000亿的新闻成了焦点。毕竟电通看的明白,在最高点出手,那才是高端玩法。

  总结一下对于房产走向的判断,投资来说,商业用途的房子会下跌,住宅用途的房子会持续横在那里,以后会有因为需求和疫情度过而发生的价格上升。对于自住的人来说,政策来看今年是最佳时期,刚需的事情,找到自己喜欢的就好了,买了就别看价格,住着才能说真香。

  关于日本房价,当然最后还要说一个误导人的现象,就是海外的房地产基金都涌入日本,这个现象的确在发生,不是他们傻,是因为和他们那里的经济比起来,日本简直就是天堂!他们对于房地产的判断绝对不是短期判断,日本可能在一个短时间出现房价下跌,这个时候是咱们说的抄底时间,因为根据帝国データ的分析数据,日本的景气动向数字会在1年以后实现恢复。

  声明:本文图片来源于网络。
时间:2021-10-24

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