提起日本不动产大家的印象是什么?持续在跌?没人买房?房子白送?日本人口减少，买了谁接盘?上述言论有事实也有谣言，更多的是抛开本质只看现象想当然，或者纯粹为了黑而黑的言论，事实什么样子呢?如果您决定投资日本房产，以下内容您需要了解。
在超低利率和日元贬值的背景下，自有数据可寻的两千年以后，日本国内高涨的不动产投资热潮此起彼伏之外，海外资金也早已大举涌入，其规模目前已超过了本土的上市不动产投资信托基金
，也就是REITS的投资额，最近刷爆各大头版的股神巴菲特和PE之王黑石，更是追加了数千亿美元，要么直接投进了日本的核心城市不动产，要么以股权形式投进了上游企业。日本的不动产价格综合指数也在2012年前后出现了拐点，调转颓势，单边上涨。OK,
数据先看到这里(泡沫之后反弹的原因以后会讲)，下面我来讲点干货：
中日不动产之差异性
Q1面积
很多朋友会想，投资嘛，不管在哪先来个小户型，50-60平米的挺好，请打住，50-60平米在日本是3口之家的升级型选项，将来转手时流通性远不是最好的。
日本的房屋面积分两种，一种是壁芯面积也叫售卖面积，每户外墙中心向内测量，一种是内法面积，也叫登记簿面积，这就是我们熟知的套内面积，从墙壁内缘开始测量。
日本内法面积与壁芯面积之比，也就是我们熟知的得房率，几乎都在95%以上，远高于国内高层建筑72%左右的得房率。所以60平米约等于国内80-90平米的中户型。在日本，要说流通性最好的还是20-30平米的单身公寓，不管是出租市场还是二手交易市场都是占比最大的户型。
原因如下：1)总价低，100万人民币左右就能搞一套全新的，如果房龄要求适当放宽，价格可以下探到50-30万人民币。2)出租市场主力户型，这种户型是单身或者年轻小俩口的入门级选择，10万日元左右就可以在东京港区租到还算新的。我上面讲的60平米两到三居的户型，很多都是有孩子之后的升级性选项，而且大多数人选择贷款购买，而不是租房，日本人/永住者/高度人才(了解高度人才请点这里)自住型贷款优惠到令人发指，零首付，利率
0.5%......
Q2朝向
朝向这个事情就很微妙了，国内几乎只有一个选择，就是必须朝南。朝北基本都是最差的户型。但是在日本，朝向是一个更加多元的选择。
比如这栋京阪不动产的fine tower，朝东且30层以上最贵，因为能看到大阪城的天守阁。
这栋住友不动产的city
tower，东和东北最贵，也是因为能看到大阪城天守，其次，大阪本町这个位置的西和西北能看到绝赞的夕阳美景，只要天气合适，通红的火烧云天天为你上演，晚上梅田、中之岛的夜景也是美不胜收，所以西和西北也比南边贵......
怎么说呢，至少在本町这个地方，朝南除了阳光直射还有啥呢，对日本人来说，景色不美，就失去了高层90%的意义了。那么这栋高级公寓为什么南向反而最便宜呢，日本土地私有，只要符合建筑基本法怎么建都可以，所以自己的房子真的不好判断将来会被什么样的奇葩建筑遮挡。
如上图红箭头所示，南侧的高层写字楼正好把它挡个正着。所以关于朝向，风景的权重大于采光，因为在日本采光或者说阳光直射不是朝南就能解决的。
Q3地段
两个楼盘，相距不过地铁1站地甚至于隔街相望，价格却差了2倍甚至更多，为什么?日本人对于城市区域的理解和我们的认知差别非常大，而且区分意识也很强，比如看不起全世界的京都人(玩笑)，广义上只要是京都五条以南的区域，在他们看来就是和庶民以及下等相关联，
有的“纯血”京都人甚至表示：从来不会涉足那个区域。
大阪都岛区一位老大爷表示这辈子没去过新今宫以南，因为那里是全日本犯罪率最高的西成区。这种常常被日本综艺节目拿来调侃的地图炮其实比比皆是，比如东京，常年处于鄙视链顶端的港区，除了千代田区也哪哪都看不起。
既然开了地图炮我就继续喷一喷京都人，你想买他们的房子，一听你是中国人，立即拒绝，不过并不是排华，而是不想卖给所有的外国人，甚至京都以外的日本人......
当然日本人不会让你表面上因此而尴尬，但是他们心里确实对地域区位属性很是在意，房价上就体现的淋漓尽致，尤其是本土地产商开发，且目标客户不是外国人的楼盘，隔条街真的会有翻倍的价差。
喷归喷，侃归侃，有的价差也并不是这种鄙视链造成的，而是由于区位的功能性划分，比如大阪樱之宫附近，北区和都岛区隔川相望，樱之宫站到达大阪房价顶点的梅田只有两站电车车程，大阪第一商业中心和娴静居住区只隔着一条很窄的河而已，房价却差了2倍，可谓泾渭分明，这在北上广深等一线城市是几乎不可想象的。
其实光这一点就可以让不少无良中介做文章了，比如"距离动物园一街之隔，毗邻天王寺顶级商圈"，在大阪，高尚住宅区夕阳丘可以这么吹，著名的红灯区飞田新地也可以......
Q4建筑年代
很多关注日本不动产的人都喜欢将重点放在收益率上，动辄6-10%的收益率，这样的房子日本确实有不少，但是更多的是基于30年甚至于40年以上的房龄，日本的房子维护保养也确实完善，但是毕竟物理损耗是个不可逆的过程，即便是如日本这般全球顶级的建筑修缮水平，30-40年后建筑物依然面临着不可忽视的老化，一些看不见摸不着的地方，比如墙体内管线，会在这个年龄段的房屋中出现"薛定谔的故障"，损坏一旦发生对你来说就是100%的概率，砸墙拆砖那都是轻的，左邻右舍以及楼下侵蚀赔偿什么的，比如1000万日元的房子，基本上3-5年的收益就全搭进去了。
置业买房都是奔着挣钱来的，至少别赔，这种"薛定谔的故障"怎么规避呢，很简单:
好地段、大厂商、新房龄。在投资日本房产时，即便是按照10年-15年的投资周期测算，选择20年以内房龄的物件也是个比较稳妥的方案，一是价格水平在这个房龄段上更趋于合理，二是到你脱手之前也扛得住岁月的杀猪刀，再加上大手开发商以及靠谱管理公司的品质加持，这房子拿在手里还是很稳的。
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时间：2020-11-19