美国拥有全球最成熟的房地产金融市场，无论是个人投资者，还是专业的投资机构，都可以通过众多投资产品/方式参与其中，包括房地产直投、上市REITs、房地产公募基金和房地产私募基金等。关于美国房地产类型，一起来看一下文中介绍。
本次疫情下各类不同资产也遭受了不同程度的冲击，有些表现理想，体现出了高收益和强抗风险性的特点，有些则不尽如人意，表现远远落后于市场平均水平。
如何在接下来全球经济充满不确定性的数年里找到一些确定性的投资机会?本文将重点比较这几类不同的美国房地产投资产品的历史回报表现，整理出不同宏观环境下，风险收益比最高的投资方式。
一、美国房地产投资产品概述
1.上市REITs
上市REITs(Publicly Traded
REITs)是指：在美国证监会(SEC)注册备案，并且在证券交易所公开交易的REITs。跟一般的股票类似，上市REITs拥有很好的流动性，较低的投资门槛，但波动性也比较显著，且跟股市的总体表现呈现较高的相关性。上市REITs根据投资性质不同，可以划分为权益型、债权型和混合型。美国市场上绝大多数的REITs都属于权益型，一般直接持有或运营能产生现金流的商业房地产(广义商业地产包括长租公寓、写字楼、工业地产、零售/购物中心、酒店、医疗地产、基础设施等)。
2.房地产公募基金
房地产公募基金(Real Estate Mutual
Fund)是指主要投资于上市REITs和上市房地产公司股票的公募基金。相比于单一REITs，房地产公募基金的风险分散程度相对更高。
投资房地产公募基金时，投资人根据其单位净值(Net Asset Value per
Unit)认购或赎回基金份额。房地产公募基金每个交易日都可以交易，流动性比较好，但基金净值在每个交易日收盘时才完成计算，所以流动性不及上市REITs。
美国税法要求上市REITs把应税利润的90%以上以股息的形式分配给股东，导致REITs的股息率比较高;而公募基金的收益可以留存在基金中进行再投资，相对来说成长性往往更好。
3.房地产私募基金
房地产私募基金(Private Equity Real
Estate，简称PERE)通过发行基金份额，将众多投资人的资金募集起来，委托专业管理团队在特定的投资策略下，直接投资于相应的房地产项目。投资人在承诺出资后，需要将相应数额的资金转至基金。在基金存续期间，投资人可以按照约定的比例，定期收到投资分红;基金管理人可以按照约定的费率，定期收到管理费，并且在基金退出时收取一定的后端表现费(前提是基金的退出收益达到约定的门槛)。
相比于上市REITs和房地产公募基金，美国的房地产私募基金以封闭式居多，存续期也比较长(一般为5-10年)，以追求稳定的长期收益为主要目的，所以流动性比较差。根据投资的风险和回报，美国房地产私募基金的投资策略大致可分为核心型(Core)、核心增益型(Core-plus)、增值型(Value-added)、机会型(Opportunistic)。
4.房地产直投
除了上述几种方式，机构投资人也可以通过收购房地产项目，直接参与房地产市场。这对投资人提出了相当高的要求：首先，投资人需要深入了解当地市场和当地的法律法规;其次，投资人需要在项目当地建立实操团队来负责项目的日常运营(比如出租、物业管理);另外，投资人要在当地拥有强大的关系网，能够接触到足够数量的优质项目，并且能以较低的成本融到资金。
相比于其它形式，直接收购房地产项目可以给予投资人完全的自主管理和运营权限，而且也不用支付投资于私募基金时需要支付的管理费和表现费。此外，对于具备专业知识，或者具有特定房地产类型、城市偏好的机构投资人，房地产直投可以在最大程度上满足其特定的要求。
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时间：2020-09-29