最近接收到很多关注菲律宾房产投资的咨询，大家普遍搞不清购买菲律宾房产的一些基本步骤和税费。坦白讲，菲律宾的房产现在还处于房地产市场早期的野蛮生长期，不是所有流程都是统一标准化的，并且马尼拉都会区内的各个市的税费标准也不同，想要统一版本，理论上不可能(这点和美国很像，各个州乃至下辖的各个郡采用的税费基数都不太一样)。
由于区域政策、楼盘属性、开发商偏好的不同，具体购房流程略有差异。投资者务必要自己先做好功课，避免入坑。
首先，外国人是可以在菲律宾购买永久产权的公寓的。基本只需要护照(旅游签证等短期签证也是可以的)，购买的总数量不能超过楼盘的40%。
外国人购买菲律宾房产总共有三种形式，从简到难分别为：从开发商处直接购买的期房或现房;从个人或者公司购买楼花更名的期房或现房;购买已过户到个人名下的纯二手房。
这三种形式的购房流程都不太一样，其中最简单或者说风险最小的就是直接从开发商直接购买。我也按照从简到难的顺序和大家分享购房流程。
一、从开发商处购买的新房
1.看房
如果是不熟悉菲律宾房产的初级投资者，强烈建议要来当地实地考察看房，在看房之前，要提前做好功课，对有兴趣的楼盘，罗列出你想实地得到答案的问题，这样也是对投资者自己负责，占有主动权。
2.支付定金
楼盘项目确定，并选到合适的房间号之后，就要支付一定金额的定金来锁定房源，一般开发商的定金为2-10万比索不等，每家开发商的定金金额不一样，也会因房子金额的大小有些差别，所以不必担心。支付定金的同时，买家也要提交相应的信息资料，如护照、电话、邮箱、地址等，以便开发商制作购房合同。另外要注意的是，支付定金后，如果买家不想要这套房子了，开发商是不会退定金的。
3.合同签约
在支付定金后的7-45天内，开发商会出具购房合同，买卖双方要进行签字并各自保存一份。
4.支付房款
合同签约和支付房款，不分先后，要根据开发商实际要求而定。如果购买现房，需要短时间内支付全款，如果选择一次性支付全款，一般开发商都有较大折扣;如果购买的是期房，那就根据开发商的付款节点按比例支付，有些开发商是零首付，有些开发商需要支付一定比例首付，然后才能分期剩余的，如Ayala。
5.尾款
开发商会在交房前2-3个月左右提醒买家，何时可以办理交房手续和支付尾款，在支付尾款的同时也会支付相应的税费和杂费(closing
fee),如果想要申请贷款，需要至少提前三个月准备资料的，也有些开发商集团旗下自己的银行可以提供贷款的，所需要的资料会更简单些。
6.验房
支付完所有房款后，提交相应的材料给到开发商就可以预约验房时间了，一般验房需要注意的就是检查水电地板门窗等是否可以正常使用，如果现场有发现问题，可以和开发商直接指出，直到开发商修复完成。验房这事儿，可简单，可复杂，需要专业的验房服务可以私信我，微信：heqi0726
7.收房
验房完成后，就可以拿到钥匙并且进行装修和出租了。房产证和地契一般需要6-9个月，有些甚至更长。但在办理过程中，不影响正常收房出租或转售。看着挺简单，只要是真正在马尼拉的中介，都能办到，但是有经验的中介能让你早出租2个月，早赚两个月租金。
二、从个人或者公司购买楼花更名的期房或现房
1.看房
无论购买的是新房还是楼花或者二手房，都可以来看看。如果是二手房的话，更有必要进入房间实地查看。假设你真的不方便过来，没关系，我们团队可以提供全景视频看房服务，详细的语音讲解，妥妥的让你身临其境。
2.支付定金
此定金是给到卖家或者中介，没有具体严格规定的金额，一般都是以双方协商决定，一般不超过总房款的10%
3.查看账单
卖家需要向买家展示开发商给到的最新账单，并且提供之前所有支付房款的收据凭证，买家根据账单查看卖家已经支付给开发商的具体金额
4.支付房款
买家需要把卖家之前支付给开发商的所有房款和差价转给卖家或者中介
5.更名
在卖家或者中介收到所有房款后，需要向开发商提出更名申请并支付更名费用，此费用一般是由卖家支付。支付完成后，开发商会做出带有新买家信息的购房合同，完成签字，更名结束
6.支付剩余房款
更名完成后，新买家需要按照合同规定的时间节点支付剩余房款给开发商
7.后面流程就和新房一样了
三、购买已过户到个人名下的纯二手房
1.看房
购买二手房的看房就不能走马观花的看了，因为所有的一切都是可以实实在在看到的，比如周边配套，小区物业管理，房间内部硬件软件等细节，建议一定要仔细检查，否则过户完成后，后面一切的问题都要新业主自己来承担了
2.支付定金给中介
定金双方协商决定，一般是5-10万比索，在确定房间没有任何问题后支付给中介。在此提醒，购买二手房一定要通过中介，靠谱的中介可以保证买家整个流程的安全，并且也会协助买家办理所有相关事宜，而且买家不需要额外支付中介费，中介费是由卖家来支付，所以更没有必要绕过中介。
3.约房东见面，谈价
支付定金后，就可以约房东见面了，要提前要求房东或者房东委托人(一定要拿到委托书SPA)携带所有房产证复印件或者副本，以及相关证明材料原件或者副本。可以和卖家当面进行谈价，并确定相应的税费有谁来承担等细节。
4.做产调
中介带着买家一起去city hall
做产权调查，查看姓名是否和卖家提供的资料相一致，房子有无抵押或者不良记录等，产权调查都可以清晰的看到，并且也要去物业办公室查看该房间是否有无拖欠物业费或者水电费等不良记录
5.支付预付款
产调没有问题后，买家可以支付10%预付款并和卖家签订购房协议，约定尾款支付时间
6.约卖家再次见面，支付尾款
卖家要带着房产证原件，转让声明等文件，确认没有问题后，支付尾款，最好的支付尾款的方式就是以支票或者现金的方式，一手交钱一手交转让声明
7.办理转让，过户
拿到转让声明和房产证原件后，就可以委托中介去办理更名过户了，一般2个月左右就可以拿到新的房产证。另外还需要到物业那里更换业主信息，如果涉及到装修房间，需要向物业申请
以上就是三种情景下的购房流程，大家可以细品。也再次提醒，如果接受不了购买楼花更名和纯二手房的买家，最好还是选择直接从开发商处直接购买，这样万无一失。更多关于菲律宾房产的内容，您可以与熊猫出国在线顾问进行交流。
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时间：2019-12-27