说到菲律宾房产，就不得不提到马尼拉。马尼拉房地产价格经过20年稳步增长期，前期主要投资人除了菲律宾本地中产阶级和富裕阶层之外，1000万菲律宾海外劳工也是主力投资人。国际投资人，主要是新加坡，中国香港台湾等地的投资人居多。
马尼拉是世界级多元化国际名城，是菲律宾的政治、经济、文化、教育中心，集中了菲律宾60%以上的财富阶层，人口总量已经超过2400万，人口密度在世界名列前茅，有着极其旺盛的房地产需求。这座古老又年轻的城市展现出越来越重要的国际地位。
从2016年开始起步，目前处于成长初期，预计还将持续增长6-8年以上，国际投资者中部分福建人率先进入。大量福建人尤其是闽南人成功的嗅觉到马尼拉地产的上涨信号，而且闽南人喜欢抱团投资，前期的投资人已经赚得盆满钵满。
很多做实业的生意人也开始“不务正业”，大规模进军房地产。大量拥有大住房的老板们，鉴于租金确实有吸引力，不惜将自己的住房割爱，租给他们。自己则搬回马尼拉华人区或者在办公室附近较便宜的社区重新买一个新窝。
马尼拉从二战后的废墟中兴起。回顾历史，我们看到这个人口密度超高的都市的兴起。一个个城市中心从无到有，从低楼层到高楼，从老旧到新潮...
今日马尼拉，人口稠密充满活力，基础设施加速完善中，并形成了靓丽的城市天际线。透过历史，我们不难看出马尼拉的发展速度正在不断提速。马卡蒂CBD
发展了50年才有今天的辉煌，BGC区区十几年，就成为目前菲律宾顶级的新CBD。而马尼拉湾区，则十几年就成为目前全菲顶级的商业/旅游区，并将数年内成为全菲最有潜力的下一个CBD。
让我们看一下马尼拉是个什么样的都市吧，笔者在马尼拉生活数年，见证了
城市的发展，这个被称为“东方纽约”的包容万象的城市，是一个自由开放的超大都市。作为菲律宾为宜的超级都市，虹吸效应非常明显。菲律宾的上流社会，政府高官，外交官以及来菲经商工作的人士也集中在马尼拉。下面将马尼拉与中国具有一线房价的二线城市厦门进行简单的比较：
近些年，为了迎接马尼拉房地产的繁荣，菲律宾各大开发商加快开发进度，虽然一般一个项目的周期通常要5年，我们依然看到不断有新的项目交付使用。一座座摩天大楼拔地而起，一栋栋大型商业设施投入使用，一排排写字楼容纳数万工作人员。
不仅如此，除了本土开发商之外，境外开发商也开始进军菲律宾房地产，除此之外还有很多不知名的小型发展商也加入了这场淘金潮。积极拿地，尽快开工开卖，抓住好行情。所以，我们现在经常看到一些新项目兴起，只是开发商的名字可能第一次听说过，背后的投资人可能是几个其他领域比较有实力的大佬。
经历从2016-2019年3年比较快速的上涨之后，马尼拉的房价确实比之前高了一大截，很多区域甚至翻倍。有不少新进来的投资人担忧泡沫产生。诚然，我们投资需要考虑风险评估风险。因此，我们可以用租售比评估风险。我们得出的结论是房价涨幅较大，租金同样涨幅较大，但是租售比依然非常可观。
菲律宾的房项目周期长，一般需要5年左右。笔者在菲深耕房地产数年，终于有幸能看明白一个项目的周期。基本规律如下：
1、大开发商拿地(可以买地也可以和地主合作开发)，然后做规划，做政府批文，做设计;
2、批文和图纸就绪，就可以开卖了，实际上是卖图纸。看房主要是看环境看工地看图纸，买的其实是合同;
3、如果卖得快，可能数周就售完。如果盘很大，就边卖边建。
一般刚开始销售的时候，价格最低，付款条件也比较好，比如美加房产提供60个月的0利息分期付款计划。
对于有好几座楼的项目，通常卖完一座开下一座，价格也是越开越高。同时，通常先开盘的也会先竣工。所以，很多聪明的投资人抓住机遇，拿第一批货，占领先机。
4、如果一个项目快收房了，还有存货，那么开发商会将5年分期付款缩短为1-2年。竣工之后，一般要求现金支付了，价格较期房期间上浮大。
5、一般来讲，房屋临近交工，开发商手上基本售完。这个时候二手市场上涨比较快，同时交易也变得非常活跃。通过开发商内部更名，可以完成交易。如果采用0首付分期付款，临近交房不支付尾款之前出售，很多投资人的资金回报率甚至达到数倍的回报。
根据笔者的观察，马尼拉的房产只要有资金养，都是赚钱的。炒期房，赚快钱。留着出租，赚长线，资产升值不容小觑。当然，不同的项目，不同的付款方式投资回报不同。总体而言，交房前支付金额少，会有更多的操作空间。尽量不要突然资金断裂或者看到一些利空消息就立即急售，以错过盈利的几乎。如果您对菲律宾房产感兴趣，可以联系熊猫出国进行咨询。
声明：本文图片来源于网络。
时间：2019-11-01