投资菲律宾房产最大的障碍竟是供不应求

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　　菲律宾房产是大多投资者的选择，这里房产市场非常火热。单就租金火爆率来看也是亚洲老大。这也吸引了不少国内的投资者纷纷到这里置业安家。不过，菲律宾好像是个慢性子的国家，这里的房产数量太少了，但是需求又太大，这导致的最终结果就是房价涨涨涨，租金涨涨涨。

火热的菲律宾房产市场

　　据统计菲现在已经开工和即将开工的项目，加上之前的存量房，可以推算得出一个结论：

　　到2019年底，大马尼拉地区各类公寓期房的总套数将不超过20万套。这一数量远远不及深圳市2000年的水平。预计到2022年，期房套数将达到39万套，相对于市场需求来说远远不够。

　　而且，菲律宾工作效率比较低，房地产建设周期往往是中国的三到四倍。

　　一是由于气候的原因，雨季台风较多导致停工，而旱季烈日当头影响施工效率；

　　二是施工的设备技术落后；

　　三是菲律宾工人不像中国建筑工人工作那么有效率。

　　所以，一栋体量4、5万平米的楼，在中国可能一年二年就建成了，在菲律宾却需要四、五年的时间。

　　目前菲律宾65%购房主力仍然是本地人

　　菲律宾经济的持续发展势头在很大程度上影响了2018年第一季度当地公寓销售市场的表现。住宅需求不断扩大，导致了马尼拉大都会住宅的价格持续上涨。

　　截至2018年第二季度，马尼拉大都会的住宅公寓库存达到108,900套。从4月到6月完成的项目共计1,500套。原先打算在2018年第三季度和第四季度完成的约1,100个单元的交付将推迟到2019年上半年。这种供应下调对于马尼拉住宅市场来说是正面的，特别是考虑到市场上可能会存在供过于求的担忧。

　　据估计，将于2018年下半年完成的新单位中有84％计划在主要商业区-马尼拉湾区，博尼法西奥堡和罗克韦尔中心完成。

　　从2019年到2021年，每年将完成约25,800个单位或8,600个单位。到2021年，马尼拉大都会计划拥有约142,000个单位，比2017年底的107,100个单位高出33％。在这三年期间，博尼法西奥堡可能占新供应量的40％，而湾区可能会占新供应量的35％。马尼拉湾地区到2021年将提供约29,500套，增长78％。

　　马尼拉主要热点地区房屋供应量

　　伴随着需求的增长，供应紧缺，马尼拉大都会的租金将进一步上涨。

　　马尼拉大都会的租金仍然由马卡蒂和MOA领先，租金范围也是最广阔的，马卡蒂向来是马尼拉最重要的金融中心，汇集着大量的外国工作者，消费力也是颇高，因此能够占得十分高的租金；MOA受益于博彩行业和国际语音外包业，在2018年租金涨幅遥遥领先，后来居上。其次是紧邻马卡蒂的曼达卢永，因此地处中心位置，又是外国企业的驻扎地，近些年一直保持着强劲的租金收益。

　　据房地产研究网站Global Property Guide 的报告显示，菲律宾在亚洲租金收益率排名名列前茅。租金收益率高达7.51%，首都马尼拉的租金收益率更是高达8.98%。

　　马尼拉租金与房价涨幅现状

　　同时马尼拉大都会的空置率从2017年第四季度的12.6%略降至12.4%。值得注意的是，Makati、Ortigas和马尼拉湾地区的空置率季度环比下降。马尼拉湾地区显示出较大的幅度是从较高的19.1%降至15.0%。我们把这归因于日益增长的华人的强烈需求，他们集中在马尼拉湾地区和马卡蒂CBD的部分地区投资房产。在主要的CBD中，只有博尼法奇奥堡的空置率有所增加，这是可以理解的，因为整个2017年提供了大量的新住宅。

　　菲律宾经济的持续发展势头在很大程度上影响了2018年当地公寓销售市场的表现。住宅需求不断扩大，证明了马尼拉大都会住宅分类的定期价格上涨。

　　作为住宅公寓行业的主要需求驱动因素，投资者需求变得更加明显，大量投资以更快的速度推动对住宅物业的需求。就单位吸收而言，市场已经吸收了约91％的总供应量。与上一季度的89％和去年的76％相比，这是一个显着的进步。

　　菲律宾房价和租金涨价几乎已成必然了。如果你也看好了这片热土，就应该抓紧时间购买房子。等房价涨到国内现在这样，恐怕已是晚矣。

时间：2018-11-29

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