德国对房屋所有权是如何管理的？其房产市场是如何运作的？
对于一些想要移民德国的国人来说，那里的房产是他们关心的重中之重，现在简单给大家介绍一下：
租房：一般大城市租房比较困难，一个位置良好的公寓大约冷租10欧一平米，一般房东选择房客会比较谨慎，因为合同一但签订房东很难把房客给赶走，即使房客在一定的时间内没有缴房租（好像是6个月）。并且房东将房子和别人交易之后，新的房东也不能将房客赶走（6年之内好像？）。所以一套好地段的公寓想要租的话，得看运气，并且得排队。小城市相对好一些，就是人少，总得来讲租房前房东比较强势，合同一签那租客就比较牛逼了。
关于房地产买卖方面，题主看的都是多少年前的谣言了。如果你在德国买房子，那么在卖的时候，自购买日两年以上（第二十五个月），如果你是自住房的话，那么因为房价涨而获得的利润将计算在你的家庭收入中，和你的其他收入，例如工资，相结合，到下一年报税的时候需要缴税。如果你的房子自购买日两年以上十年以内出售，不是自住而是出租，则需要将多余利润首先缴纳资本利得税（比较多，具体多少不清楚），之后再将利润计入你的年收入中纳税。
举个例子：
购买费用30万欧元的房子：
购买费用大约9%（东德）到12%（西德）——包括了地税，公证，中介费等等，按平均10%算购买费用——这样算下来就是33到34万的购买成本
资本利得税：
德国联邦议会5月25日批准了德国2008年企业所得税制改革的一揽子方案，其中重要一项就是资本利得税征收方式的改变。方案规定自2009年1月1日起，对利息、红利和个人出售有价证券（无论持有时间）的所得全额征收资本利得税，税率为25%.加上团结税和宗教税，新税制下个人资本利得的最终税率将达到28%。
个人所得税：和个人税级有关系，一般买房的都是家庭所以按照3，5这样算，个人所得税大约12%左右（较低计算），这个百分比是累进的，即你收入越高则缴税比例越大。
所以上边两种情况，短线的话：
自住房两年以后卖的话，按照德国房价每年5%左右的涨幅，则2年后售价大约33万到34万左右，那么这种情况就是不亏不赚保本。如果是出租房，那么你要卖掉的话，则很有可能亏本，并且根据租房法律，你卖房也不能赶走租客，所以短线来说，投资房地产不划算，自住是可以的。
再看看中线，2到10年，考虑6年卖掉，那么考虑到复利，房价这个时候差不多涨到40万：
这个时候如果你是自住房，那么你获得的利润将是大约6万欧元左右，然后和你的工资税相结合，下一年这6万欧元大概需要缴8K到13K欧元的税款，所以实际下来获利大约4到5万欧元，平均一年的投资回报大约8K欧元这样。
如果是投资房，那么首先28%最低的资本利得税没得跑，交完剩下4.2万欧多点，再缴个人所得税大约8到13K左右，那么还剩下3万欧。所以每年大约5K欧吧。
最后考虑10年以上的状况，那么没有资本利得税，只计算个人所得税，所以自住房和出租房是一样的，唯一的风险就是租客不走，那么到时候很可能你的房子买不上好价钱。
以上结论有些数据不是很精确，因为缴税的比例和个人收入有很大关系，但总的趋势是差不多的。另外还要考虑的房产涨幅（和地段，地区发展，环境关系都很大），不同地区涨幅也不太相同，有些地区的房价甚至处于长期跌这样（比如某著名前工业挖煤地区，可以比作德国的东北）。
结论就是，自住房的话，对于家庭来说比较划算，如果你有房价的30%首付（可以低一点，具体银行要看你的家庭收入）并且家庭收入的30%左右可以用来还月供，并且月供和租房差不多，那么你就买，总的来说相对于租房比较划算，即便是将来亏本。
如果是投资房产的话，那么起码中长线持有，5年以上，并且风险会比较大。
任何投资都是有风险的，当然，对于移民德国并想在那里生活的人来说，买一套房子住下这是最好不过的选择，不过，租房也一样不错。
时间：2018-10-26