德国的房地产市场在过去一直很好，有巨大的回报。但未来的房地产情况如何?现在是购买房产的正确时机吗?下面就跟随熊猫出国的小编来了解一下吧!
德国的房地产现状
在过去的10多年里，投资德国房地产市场绝对是一件好事。随着2020年通货膨胀后9.6%和2021年通货膨胀后14.2%的房地产价格上涨，德国的房地产市场经历了前所未有的增长速度。但新的发展表明，2022年及未来的房地产将与过去的德国房地产有很大不同。
大多数投资者低估了抵押贷款融资条件对房地产市场的影响。抵押贷款利率越低，越多的人愿意贷款。能从银行拿到钱的人的比例越高，房地产价格就会上涨。
德国房地产市场的 "美好时代"
谈到德国的房地产，每个人都在谈论过去的好日子。在2008年全球金融危机之后，房地产价格处于历史低位的日子。由于在经济衰退后的那个时期，购买房产仍然被认为是有风险的，而且每个人都害怕下一次经济衰退(如欧洲债务危机或希腊政府的救助)，所以对房产的需求比以往任何时候都低。
顺便说一下，早在2007年，德国的人们就说房产价格"(太)高了"。因为人们总是在说房产价格"(太)高"。
经济学的简单规律是，低需求将导致低价格。柏林的一家房地产公司通过他们关于柏林房产价格的市场报告证明了这一点。在2007年全球金融危机之前，柏林市场上的房产不多。平方米的价格主要在500欧元-2.500欧元之间。
在2022年，表示500欧元-2.500欧元平方米价格的蓝条几乎不存在了。现在大多数的柏林房产价格在每平方米2500欧元-5000欧元或5000欧元-7500欧元之间。这是因为在全球金融危机后的几年里，越来越多的人开始在柏林购买房产(2011年达到最高点)，因此推动了房价的上涨。
在统计学中，中位数始终扮演着重要的角色，因为它不能像平均值那样容易被操纵。根据Guthmann的市场报告，中位数平方米的价格从2007年的1.520欧元上升到2022年的5.600欧元。这可以在上图中看到(深蓝色线)。这意味着在15年的时间里，柏林的房产中位数价格增长了近270%，或者说每年的回报率为18%。
在 "过去的好日子
"里，低的房产价格导致了租金回报方面的正现金流，因为在德国的大城市，租金一直是相对较高的。由于租金收益率有时高达8%/年，投资房产在过去产生了大量的现金流。今天，投资者仍然在寻找有正现金流的出租物业。这些已经找不到了，因为房产价格的增长已经超过了租金的增长。
在德国还存在租金收益率高达6%/年的投资物业吗?当然有。主要是+100年历史的建筑，没有经过适当的装修，而且是在后方的无名之地。如果你能为这些窝棚找到租客，如果装修费用不至于把你生吞活剥，你就有可能获得高额的租金回报。这些房产只适合有经验的房地产投资者，他们了解当地房产市场的来龙去脉，并愿意承担巨大的风险。
在
"美好的过去"，房地产不只是提供了巨大的回报，就一个人可以从银行贷款的百分比而言，抵押贷款的融资条件也是完美的(贷款价值)。如果个人财务状况良好，很有可能贷到房产价值的120%(100%房产+公证+房地产经纪人+税费+装修)。好日子
"的唯一不利因素是抵押贷款的利率，在金融危机之前，利率在3%-5%之间。
2022年之前的德国房地产
由于上述对房地产投资者极为有利的条件，德国有很多人开始投资房产。因此，推动了价格上涨。研究发现，德国的房地产价格每年都会上涨15%-20%。这种巨大的回报从全球金融危机后开始，一直持续到2022年初。之后，由于欧元区的通货膨胀率上升和俄罗斯对乌克兰的入侵，情况发生了变化。
租金无法跟上房产价格的上涨。因此，正现金流的房产慢慢消失，转为0欧元现金流，甚至是负现金流的房产(=租金支付不再覆盖完整的抵押贷款支付)。当一些房地产投资者对负现金流无所谓时(为了增加与投资房产相关的税收优惠)，其他投资者则购买了越来越多的风险房产，以寻求出租房产的被动收入。
在乌克兰战争之前，100%的融资(就贷款价值而言)仍然是可能的。房地产投资者只需要很少的钱来支付额外的购买费用，就可以在德国购买租赁房产。
德国的房地产在不久的将来
现在，房地产投资的条件已经发生了巨大的变化。与不久的过去或已经远去的过去相比，德国房地产市场在不久的将来会发生什么?派对结束了吗?还是因为市场要崩溃，终于又到了可负担的房产价格的时候?
几乎没有任何证据支持德国的房地产价格在不久的将来会急剧下降的事实。有些地方可能会像过去那样下跌或停滞不前(特别是C或D区)，但整个德国房地产市场(特别是A和B区)可能会保持强劲，主要有以下2个原因。
在不久的将来，房地产的建造成本可能会继续上升。在2021年初的小幅下降之后，德国统计局的官方建筑价格指数发现，从2021年5月到2022年5月，建筑成本将增长17,6%。如果德国的房产建造成本在上升，为什么房产价格会同时下降?
德国没有开发足够的生活空间。2021年，德国新建的公寓不到300.000套。问题是，德国将需要+400.000套公寓。只是为了满足对居住空间的需求(即使没有移民)。德国世界新闻社认为，如果人们也移民到德国，4年内可能会缺少多达60万套公寓(如下图)。
除了上面给出的事实，即德国房地产市场在短期内崩溃的可能性很小，专业房地产开发商对德国房地产价格的长期前景继续持乐观态度。
声明：本文图片来源于网络
时间：2023-03-21