投资房产是有很多门道的，国内房产如此，海外房产更是如此。若投资人士打算购买海外房产，更要对当地房产市场以及常见问题进行深度了解，这样才能更好地投资。本文我们就来对德国房产的常见问题进行深度解析，希望为您的海外置业之路提供帮助。
德国房产投资深五大常见问答
1、怎样理解德国的“投机税”(Spekulationssteuer )?
首先”投机税“针对的是个人买房者，指的是个人买房出租，如果在十年内(购买合同与出售合同日期)出售，盈利部分[出售房产应纳税所得额= 售价 -
(历史购买价/历史建造价 - 折旧)- 其他相关费用]需要交纳个人所得税。而个人购买自住超过两年的话，出售房屋盈利部分是免个税的。
税务机关会检查三个时间点是否自住以判定出售房产是否符合免税条件：前年的12月31日，去年整年，今年的1月1日。也就是说，如果您购买了房产于2017年12月31日搬入自住，2018年住满整年，2019年1月1号自住并出售，税务机关不会征收您一毛钱的房产增值部分的税金!也就说自住最快367天出售即可以满足免税的标准。
公司(有限责任公司，股份公司等法人企业)买房后出售，盈利需要交纳企业所得税跟团结税(15.826%)以及营业税(7%至19.25%)，公司所在地不同税率不同)。企业可以申请将出售房产盈利暂时免税，而用于购置新的房产。另外如果公司如果选择将盈利分红，个人需要另外缴纳26,375
%分红税(已包含团结税，不包含教堂税)。
2、在德国买房的过程中，哪些部分是不应该节省的?
大家在投资的时候都想尽量的省钱，用最少的资本撬动最大收益，这是可以理解的。其实判断项目的本身还是要看均价，位置，抢手程度等因素。很多人都会尽量找无佣金的项目，但是中介的存在是有一定道理的。
目前常见的中介一般手中握有很多优质房源，有很多大城市中心顶级的项目只有通过中介卖出，因为开发商更愿意把面对客户这种繁杂的工作打包交给中介来做。无论是从找买家，介绍项目，还是帮客户贷款，审核资料，回答其他相关问题等方面，中介都具有自己的优势。另外绝大部分的二手房都是中介在卖，因为只有中介才能处理好买方卖方的各种问题。德国人在买房的时候一般只看总价，看房子到底喜欢不喜欢。
3、购房选老房还是新房?
购买老房有优点也有缺点。优点是老房价格普遍较低，然后有可能自带租客。但是缺点也很明显，例如政府严控租金，房东不得随意涨价，老房一般带佣金以及买房时需要详细检查房屋状况，避免未来大规模的维修保养。所以在购买房屋时不仅仅需要考虑房价，也要把房价涨幅，租金涨幅，维护保养，时间成本等一律考虑进去。目前德国的利息处于很低的状态，未来利息的发展取决于很多因素。
4、柏林和法兰克福哪些房产投资类型是比较适合的?
投资法兰或者柏林的房产要做好一些基本的功课。例如项目所在的区域内均价，租金，交通，教育，周边服务业，其他对标项目等信息。在买二手房的时候要额外小心，最好请鉴房师评估房屋状况，以确保未来的不会出现一次性较大的维修费用。另外也要了解二手房是否出租，租金额以及租客是否准时付房租。
从户型上来看，法兰，柏林蛮适合投一些小户型，例如60平米以下的公寓。一般面积越大，单位的租金越低一些。小户型的需求也多一些。如果没时间打理，也可以选择一些租金池或者托管业务的楼盘。
5、一个好的房地产中介需要具备哪些素质?
好的中介需要具备以下几个素质：
1.该中介卖房的价格不能高于其他中介。据说有一些中介卖给中国人的时候拿一套价格单，卖给其他人是另外一套价格单。这种不规范的中介应该被曝光。
2.优秀的房产经纪人手中应该具备大城市中心位置的优秀房源。目前在德国，得资源者得天下。
3. 好的经纪人应该根据客户的需求进行回应和帮助，认真仔细讲解德国的各种租房信息，政策以及提供解决方案。
有关德国房产的常见问答就为大家暂时讲解到这里。不管您对哪个国家的房产市场感兴趣，都需要做好准备工作，这样才能保障您的收益。更多关于德国房产的资讯，请继续关注熊猫出国网站。
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时间：2019-08-30