西班牙房产投资三大误区：千万不要投资学区房！

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　　无论在哪个国家，购买房产都是相对门槛较低也更易获得收益的投资方式。西班牙作为一个将地中海作为“后花园”的沿海国家，其独特的地貌和气候特点为其带来源源不断的慕名而来的海外购房者，但在购房投资的同时，意向投资者的人心中应该清晰地明辨房产投资中的误区。下面我们就一起来了解下西班牙房产投资三大误区：千万不要投资学区房！

　　误区一：学生是投资物业的主流租赁人群

　　海外成熟租赁市场中，学生类租客的受欢迎程度远远排在了有收入的带子女的家庭租客、有收入的年轻夫妇、有收入证明的本地金领和白领这三类优质租客之后;实在搞不懂，为什么国内的投资者选择海外物业投资的时候总是把最不受市场欢迎的学生租客放到了首要位置。本末倒置的判断和思维方式，最终导致海外房产投资结果不尽如人意。真正“失败”的原因就是忽略澳洲、或者新西兰、加拿大、美国等这些成熟市场中业已形成的租赁市场的判断依据、筛选优质租客的标准，单纯依赖自身固有观念来判断租赁市场、选择租客而造成的。

　　误区二：投资学区房收益高(租金回报率高，升值快)

　　事实情况可能与大多数人的想象相反，即很多大学周边的学生公寓、高层公寓的房价却增长缓慢，租金收益减少，空置率可能上升。具体原因分析如下：

　　1、大学周边的区域的本地人比例大幅降低;

　　本地居民把房子租给外来的留学生群体了，以此换来的高租金租住到更有生活氛围的其他区域;久而久之，大学周边变成了海外留学生们生活和居住的区域，而本地的生活氛围被涌入的外来人口所改变;

　　2、留学生扎堆居住区域的治安状况、卫生环境等相对较差;

　　留学生群居与合租房子成为了一种留学生活方式，而这样的生活产生了大量的学生垃圾品(破桌烂凳堆积、废旧电视和电脑随处可见;由此，也造成学生扎堆区域的犯罪率高企，卫生标准的降低。

　　3、留学生租客的增加和减少受到留学及移民政策调整的巨大影响;

　　留学生的签证标准的改变，留学生技术移民政策的更新无不牵动着无数在海外学子的心，甚至汇率的波动都会影响到海外大学入学的留学生人数;因此，学生租客类是受诸多社会因素、政策因素、货币政策影响的不稳定租客人群，国内投资者在选择海外投资物业时，切莫把物业出租的焦点集中在学生类租客，而更应该把目光集中在租赁市场的中流砥柱——本地家庭和有收入的工薪阶层上。

　　误区三：越靠近市中心的房子租金回报率越高

　　实际上，大批涌入市场的公寓会极度压低租金价格并可能造成近城区公寓房空置率蹿升，导致业主回报远不如理想。在同一楼盘或数十个甚至数百个公寓房竣工同时投入市场时，争取租户的情况将尤为激烈。从以上真实市场的反馈来看，未来西班牙市中心及近城区都可能遭遇公寓的供给过剩的问题。

　　结论是，决定任何一个位置(不管是市中心还是外围郊区)的租金回报率及空置率的关键要素是当地的出租物业的供给和需求关系;而且这种供给和需求关系是动态的、当下的、可以发生转化的;调查投资区域的出租物业的供给和需求数量、出租平均价格水平、居住人群的分类比单纯衡量到市中心的远近来选择物业更加科学和有实效价值。

　　因此，在西班牙购房的过程中，投资人需要注意以下问题：首先，投资人应事先做好咨询工作，多了解情况;其次，根据自己的需求合理购房，理性思考;第三，可以找到正规的中介机构，委托办理买房等手续，尽量减少落入信息不对称或是想当然的房产投资的陷阱或者误区的风险，尤其是先看房办妥一切手续，再移民。

时间：2018-11-27

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