人口密集的新加坡 “人者有其屋”,原来是这样办到的!

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      房子是每个家庭的“刚需”,结婚的必要前提就是要有房,在人口众多的中国,拥有一套属于自己的房子何其艰难。很多人面临的现状就是,奋斗一辈子也难以在北京这种大都市买到一间厕所,简直可悲可叹!然而,人口密集的新加坡拥房率竟高达90%,甚至更高,可以说是“人者有其屋”了。这是如何办到的呢?
1、合理的房价
      听起来就觉得简单粗暴,政府确实是常年通过各种房产降温措施控制着新加坡的房价,旨在维持房地产价格水平与经济基本面相适应,确保房贷的可持续性,防止房地产市场出现过热。政府也认为如果不加干预,可能会与经济基本面脱钩,导致楼市不稳定风险上升,可以说在房产风控尚操碎了心了。另外新加坡把国土分为国有和私有,国有占比90%,高比率的占地以确保土地有供应。除了这些,政府有权征用私人土地及调整价格,详情可见《新加坡土地征用法令》。
突然有一种被支配的感觉,不过咱们还是用手数据说话,政府手握土地,房价的调控可以说是相当合理了。
 新加坡和香港的房价收入比
新加坡和香港的房价收入比
(▲图源:Bloomberg)
      新加坡房价收入比为2009年以来最低。黑色代表新加坡,红色代表香港。数据显示新加坡的房价对于民众来说是更支付得起的。
新加坡的政府组屋物廉价美,比如在非中心区的组屋4房式(也就是3居室)的均价在33万新币、五房式(也就是4居室)在38万新币。而非中心区的公寓三室一厅一般在110万新币左右。
      按照新加坡人的月薪中位数,工作大概5年就能买到组屋,10年就能买到公寓。
2、房贷的形式
      如果手上有足够的现金可以还房款,你是会选择全额付款还是房屋贷款呢?什么形式更适合你?
      确实是一口气还完房款不仅少了新的货款债务新的负担,在生活节奏如此之快的今天,可以说还完全贷款是一项巨大的减压。
      今天我们要提的还是负债和净值,你是否足够了解?
      拥有300万新币的房产+100万贷款的人有钱? 还是50万的政府组屋没有贷款的人有钱?
      很多人把焦点放在负债上面,其实重点是净值,你可以有债务,但重点是你所拥有的房产价值减去负债所得的净值才是最重点的。

      记得去年李嘉诚先生教人买房子就是用了长时间衡量法。他表达的大意是:炒房,不要去搞(不要短期投机炒房)。不管你是自住或投资,现金流没有问题那就买,即使短期内可能有起伏,但几年以后通货膨胀就会降低你的债务。

      通货膨胀最直接的后果是什么?举个例子5年前你在银行存了一笔首付钱,今天连本带利取出,却发现可能远不够首付了。在通货膨胀之下房贷这一大笔负债可能转变为你的福利,也许手上的这笔钱利用好了还能给家庭创造更多净值呢。

      再比如AN先生有一处全款还清的200万新币的公寓单位。而B先生有两处房产,一处自住一处出租做投资。两处房产都价值150万新币,都有50万新币的贷款。现阶段来说,A先生B先生的净值都差不多,都是200万。但BAI先生就多了几个优势了。假设房产不增值的情况下,B先生的出租房靠着租客的租金替他还房贷,如果租得高的话有一部分租金还到本金里面去了,几年下来他的贷款会越来越少直至比预想的更早还清。在房产不增值的情况下B先生的净值会比A先生的高。但我们把时间轴再拉远,从新加坡房产的大方向看是朝上的趋势下,加上人口增长持续稳定的前提下,房产增值抗通货膨胀是它的本性。从行业专家到各大银行到国际金融专家大摩(摩根士丹利)的预测的那样10年后新加坡房产市场相比现在的房价极大可能翻倍。那B先生的净值将比现在再甩A先生一条街。
 国际金融专家大摩对2030年新加坡房价的预测
国际金融专家大摩对2030年新加坡房价的预测

      所以假设房产上涨20%,如果一个用25万的新币买了一个100万的房子,和一个完全不要贷款的人拿着100万新币现金买了一个100万的房子,那个用25万新币买100万新币房子的人用25万赚了20万。全额付款的人赚了20%,而贷款的人则赚了80%。
      所以房产的另外一个魅力在于它可以用房贷来买房,这也是置业的一大优势所有。想想投资的房产处于一个政治经济稳定,人口计划清晰持续增长的国家,那么投资房产特殊之处就是可以以小资金撬动大金额的稳健投资。
      所以说在新加坡,大多数人买房都是贷款。
      原来新加坡房贷制度这是科学的促进了新加坡的拥房率~
      在这里放一些新加坡几大银行的房贷利率配套。相比其
时间:2018-10-17

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