新加坡的房产买卖是一件流程复杂的事情。屋，公寓，有地住宅，买卖条件各不相同。新房市场和转售市场的流程又不一样。有的房产性质可以”兼容”，一家可以同时拥有多个；有的房产性质绝不“兼容“，一家难容二虎。具体到每一笔房产买卖，都牵涉到大笔的资金，受到本地房产政策的限制，需要银行和律师行这些第三方配合，特殊类房产还需要相关部门审核批准。流程复杂了，疑问也就多了。我每天都会收到各种各样的房产咨询，其中既有第一次买房的新手，也有资深的商业房产投资者，提出的问题可以说是五花八门，有些问题出现的频率非常高。
问题1：买房送绿卡不？买房送公民不？
答：不送不送，一律不送。
买东西附送的都没啥好货，好东西从来不白送。新加坡房租挺贵，买房省房租倒是真的。
问题2：我只有国内收入，没有新加坡收入，可以拿到贷款吗？
答：国内收入也可以贷款，需要国内三个月的银行流水，送交新加坡银行审核，贷款最多7成额度。
问题3：新加坡买了房，可以解决孩子小学入学问题吗？
答：这要看是什么小学，新加坡的政府小学和国际学校是两个完全不同的教育体系，学费也是天差地别。
想要孩子进新加坡的政府小学，关键是孩子的身份，其次才是房子。
如果孩子是新加坡公民和永久居民，可以好好研究房产的位置，找抽签率不激烈的好学校，买在一公里，争取进入好学校的机会。
如果孩子是外国人身份，政府小学的入学由新加坡教育部统一安排，有可能进入政府小学，也有可能进不去。要做好去国际学校的准备。
如果有人说包进政府小学，一定是个大忽悠。
问题4：新加坡那么多种住宅，哪些有身份限制？
组屋只有新加坡公民和永久居民可以买。
其中新组屋(bto)只有公民可以购买，热门地段需要抽签。新组屋住满5年以上，可以进入转售市场。
永久居民只能买转售组屋(resalehdb)，并且需要拿到永久身份满三年才有资格。
执行共管公寓(ec)，只有公民家庭可以购买，热门地段需要抽签。
有地住宅（landedhouse），就是我们常说的别墅，只有新加坡公民有资格购买，外国人没戏。永久居民想买有地住宅，需要去政府部门(sla)申请。成不成谁也不知道，做好两手准备。
唯一的例外是圣淘沙岛上的别墅，开放给外国人购买。同样需要去政府部门(sla)申请，不过很快就能批。
公寓(condominium)没有身份限制，谁都可以买。
问题5：新加坡买组屋需要多少费用？
答：组屋是政府深度津贴的房产，性价比很高，不过有严格的身份限制。
新组屋(bto)看地段的热门程度不同，一个五房式新组屋（三个卧室+大客厅）一般在30万到70万新币之间。
转售组屋看地段的热门程度不同，一个五房式转售组屋一般在40万到80万之间。
问题6：新加坡买公寓需要多少费用？
答：新加坡的公寓60万新币起步，一室一厅小公寓一般在60万-90万之间，两室一厅公寓一般在80万-130万之间，三室一厅公寓一般在100万-160万之间。
不同地段的公寓差价非常大。
在乌节路，武吉知马，滨海湾这样的顶级地段，一室一厅公寓售价集中在150万-180万这个区间。两室一厅公寓售价集中在200万-300万，三室一厅公寓售价集中在300万-500万这个区间，豪宅上不封顶。
问题7：新加坡买有地住宅需要多少费用？
答：300万到3000万新币都有的。
问题8：新加坡买房除了房款以外，需要多少额外费用？
答：额外费用的大头一定是各种印花税了。
买家印花税（buyerstampduty），各种房产都必须交的税种。
基本计算公式：房价的3%-5400。
额外买家印花税(additionalbuyerstampduty)，针对买家身份和住宅类房产的税种。
基本计算公式因为自由贸易协定的原因，冰岛，列支敦士登（liechtenstein），挪威，瑞士的公民和永久居民，美国的公民，在印花税方面享有新加坡公民的待遇。如果你拥有以上身份，啥也不用说了，偷着乐吧！
卖家印花税（sellerstampduty），跟身份无关，针对住宅类房产持有时间的税种。
除了印花税之外，购买房产需要支付一次性的律师费用（一般在两三千新币），每年的房产税（组屋在几十到几百新币，非豪宅类公寓数千新币），火险，物业维护等费用。
问题9：直接给我报个数吧，买100万新币的公寓，第一套房，我需要准备多少首付？
答：第一套公寓的最低首付是20%，也就是20万新币。
针对公民买家，各种印花税+律师费等杂费占房价的3%左右，首付23万，其中至少5万新币现金，其余可以公积金支付。
针对永久居民买家，各种印花税+律师费等杂费占房价的8%左右，首付28万。其中至少5万新币现金，其余可以公积金支付。
针对外国买家，各种印花税+律师费等杂费占房价的18%左右，贷款8成，首付需要38万。
如果是没有本地收入的外国人，凭海外收入贷款最多7成，首付需要48万。
问题10：我是外国人身份，有没有房产不需要交额外买家印花税(absd)的？
答：有，商业房产没有absd。
问题11：新加坡房子的面积怎么算？
答：新加坡房产面积普遍用的是平方英尺，跟平方米的换算公式如下：
1平米=10.76平方尺
所以，1076平方尺=100平米。
1184平方尺=110平米。
以此类推，但是新加坡的住宅面积没有公摊，100平米的房子就是实实在在的100平米户内面积，大致相当于国内的125平米户型。
问题12：新公寓和转售公寓的购买流程有什么区别？
答：新公寓一般指的是跟发展商直接买期房。
第一阶段
签订选购权合同（otp）
发展商有统一的选购权合同(otp)，签otp相当于下定，当天给开发商5%的现金订金。
选购权合同有14天的有效期。14天之内买家可以选择执行otp，也可以选择不执行otp，让otp过期。
如果买家选择不执行otp，他需要付5%定金的四分之一给发展商，也就是1.25%。其余3.75%定金可以拿回。
第二阶段
签订购买合同(s&p)，支付剩余首付
签订otp的两周之内，发展商会发出购买合同（s&p）。买家需要签字确认。签了s&p以后，你就是屋主了。
签订otp的八周之内，买家需要支付剩余的15%首付以及印花税。这部分现金支付或者公积金支付都可以。
这个阶段也是办贷款的时候。原则是谁买房，谁贷款。
第三阶段
时间：2019-12-18