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  西班牙银行宣布,西班牙房产走势良好,市场逐年逐步走强,西班牙人和外国人都在一个越来越强大的市场中买房。在过去的四年里,外国买家的数量急剧增加,现在占了总销售额的四分之三以上。

  在西班牙买房,您一定需要这份实用指南

  通常,房地产经纪人应该是GIPE或API专业协会的成员。西班牙缺乏有关租赁市场中房地产经纪人的法规,因此仿制盛行。买方可以询问房地产经纪人的注册号是什么,以及他们是否是欧洲房地产经纪人联合会的成员。在这些方法之上,通过可信来源的口口相传找到建议,这是筛选出恶意交易者的可靠方法。查阅当地知名代理机构的报纸和杂志,并查看房地产经纪人网站以了解其全部资产。

  绝对不能在完成日期之前或买方签署所有权契据之前支付代理费。费用通常在销售价格的5-10%之间,但费用可低至3%,这是西班牙房地产经纪人协会的建议费率。这笔费用已包含在销售价格中,因此总价是买方一次性支付的一笔费用。佣金因房地产经纪人而异,因此请检查不同的经纪人,并确保确定该佣金是否包括所有可能的额外费用,例如税金。对于较便宜的物业,可能会收取6,000欧元的固定费用代理费,而不是一定比例的费用。

  在西班牙,通常使用聘用买方代理,尤其是会说英语的买方代理。代理商仅为买方工作,通常花费交易价格的1.5%-2.5%。这对于确实选择买方代理的买方很有用,因为该代理能够提供协商建议,说当地语言并与当地的所有代理和供应商合作,以减轻买方自己进行管理的压力。代理商还必须具有与房地产代理商相同的资格,并且隶属于要认证的相同协会。

  首先,在购买房屋的过程中,买主需要抵押。理想情况下,买主应该已经找到了贷方/抵押经纪人,并在找到要购买的财产之前已经安排了抵押的条件。一旦买主拥有了他们想要购买的财产,并且他们想与买主合作的房地产经纪人就需要聘请一位可信赖的,经验丰富的和信誉良好的西班牙律师来协助这一过程。在此期间,您的律师开始检查该物业的法律地位,确保已支付账单和水电费,不收取任何费用,贷款和债务,并且该物业具有装修和规划许可的许可证。

  其中一个物业已完全可用并可以购买,然后签署了初步私人销售合同,该合同在注册方面不是官方的,但在买卖双方之间具有法律约束力。支付的押金通常为物业价格的5%-15%,并通过房地产经纪人保存在担保客户帐户中。任何一方都不能违约。

  现在是时候购买NIE了。这是一个标识和税号,用于声明您已在西班牙税务机关注册。截至2016年的新法规意味着NIE的数量是不确定的,尽管之前仅有效3个月。但是,您可能会发现,公证人仍会拒绝3个月以上的NIC。把握时机。如果您在西班牙居住了3个月以上,则是欧盟成员国并且拥有相同时间的NIE,请向政府注册并获得证明以显示您的身份证号码。

  如果需要出示代表才能在西班牙找回NIE,则可以安排委托书为您获取NIE。即使您不在场,值得信赖的人也可以在购房过程中代表您,但签字时必须有公证人在场。接下来是买卖双方在公证人面前的公证处签署的产权契据。签署后,您会收到一份副本,该副本也由银行保存直到抵押贷款清算和税务局也获得副本为止。

  契约签署后,财产便在土地注册处注册。公用事业公司将收到有关该物业账单名称已更改的信息。现在是时候支付所有账单,公证费(包括原始发票),土地注册处的费用,并与您的律师结清全部费用。无论您是否以居民身份居住在西班牙,也都需要缴税。非居民将同时支付IBI理事会税和估算所得税,而居民仅需支付IBI理事会税。该过程现已完成。

  寻找信誉良好的律师的最佳方法是通过口口相传的可靠建议。如果可能的话,尽量不要与房地产经纪人推荐的人一起去。请与您所在国家的领事馆联系,并请他们给您讲英语的律师名单。确保与您同行的律师是西班牙财产法的律师,并且已列入西班牙法律协会或地方法律协会的书中。您可以访问当地的当地律师事务所并找到其注册号。

  通常,在西班牙购房的成本如下。购买价格的10%-12%用于支付费用和税款,其中包括:公证费(可能在400到900欧元之间),律师费在1,000到2,000欧元之间或固定费用在2500欧元和佣金中可能是总价的1%-5%。按抵押契据的1.5%征收印花税,估价费约为350欧元,土地注册处的费用约为200-450欧元,如果买家以抵押购买房屋,则最多为资本贷款的1%。如果房屋是转售的,ITP转让税将收取8%-10%的费用;如果是新建房屋,则买方不支付ITP的税款,而是支付10%的增值税和1.5%的印花税。

  不幸的是,有时买家会被无证律师敲竹杠,他们收取额外费用,提高房产的售价,然后把差价装进口袋。买方应特别注意这些代理人。在某些情况下,买家被迫在没有法律代表的情况下签署合同,也没有真正理解合同细则。因此,他们所签署的可能意味着今后的大笔开支。确保你从经验丰富和信誉良好的专业人士那里获得独立的法律建议,他们代表你作为买家,而不是卖家。如果您对西班牙房产有兴趣,可以联系熊猫出国进行咨询。

  声明:本文图片来源于网络。

时间:2019-11-06

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