纽约东河湾公寓 - 【熊猫出国】

项目概况

项目基本信息

项目位于纽约布鲁克林威廉斯堡区肯特街421号，位于威廉斯堡桥南侧，东河的东岸。

占地94,585.04平方英尺，约合8813平米；共216个销售单元。

项目为四面合围式美式建筑，地上7层，地下2层（停车场及会所）。小区会所包括游泳池，有氧健身房，咖啡厅等娱乐休闲设施。配套设施还包括日托和艺廊。

威廉斯堡区介绍

威廉斯堡区与曼哈顿隔着东河相望的布鲁克林威廉斯堡近年来由于大批艺术家、创业者以及热爱时尚的年轻人不断迁入，逐渐变身成个性十足的时髦小区，被视为艺术家眼中的小SOHO。这里如今也是纽约房地产市场中的热门区域。由于人口不断增长，商业快速发展，住房档次升级，威廉斯堡被许多人视为纽约地产的潜力股。

纽约曼哈顿·东河湾海景豪宅，地处美国纽约州纽约市布鲁克林区南威廉斯堡肯特街421号，位于威廉斯堡桥南侧，东河的东岸。

•肯特街区是纽约热门住宅地区，10分钟到达华尔街。

•本项目交通设施包括水上的士(距离1个街区)，地铁(距离3个街区)，公交(出门即是)，自驾15分钟能到曼哈顿中城和下城。

周边配套

•娱乐业：杜纳酒吧;芳草地酒吧及演艺中心;奈特霍克电影院等

•产业文化区：“瓶颈”画廊;K&K摄影画廊;威廉斯堡艺术与历史中心等

•餐饮区：彼得鲁阁牛排馆(连续24年荣获纽约最佳牛排馆殊荣。

•学校：纽约大学;威廉斯堡蒙特梭利学校; 威廉斯堡社区幼儿园;胡安莫雷尔坎波斯初中;伦纳德邓克丽小学。

•零售业：布鲁克庄园百货店;布鲁克林专业服装及皮包定制店;徳帕农食品零售店;“DOC”红酒丏卖店。

区域发展政策

•2020年进景规划全市戓略：纽约市周边长达520英里的海岸区将迚行全面改建，预计耗资30亿美元。

•大批酒店入驻威廉斯堡，如艾瑟尼广场酒店、夏特瓦尔豪华精选酒店、广场大酒店、The Lowell、The Pierre、ThePeninsula 、纽约四季酒店等，增加了肯特街价值。

纽约421A减税政策

根据美国税法规定，拥有房产者须按照当地标准缴纳房产税。纽约市约为房产估值的 1.2%~2%。但该项目买家享受15年房产税减免政策421a Exemption——具体为前十年免缴房产税，第11年缴 20%，第12年缴40%，第13年缴60%，第14年缴80%，第15年开始恢复100%税赋。如按照每套房屋估值136百万美元来计算，该免税计划可在15年内兯计少缴约24万美元。

安全性

•安全性作为客户海外置业最重要的考量标准之一。

•该区域在美国FBI犯罪率统计中几乎为零。

•近年来该区域一直是布鲁克林区最安全的几个区域之一。

教育环境

•从全球顶尖的幼儿教育(蒙特梭利)到哥伦比亚、纽约大学这样的世界级高校，项目周边的教育资源丰富程度可见一斑。

户型展示

基础参数

各类别住宅数量参数

精品公寓（condo）,164套，700---2300sf

豪华公寓（loft），12套，3400sf

跃层公寓（duplex），21套，2500sf

联排别墅（town house），15套，3400sf

顶层别墅（penthouse)，4套，5000sf

户型参数

户型名称住宅类型户型描述

duplex 跃层公寓 3居室，3卫

townhouse 联排别墅 3居室，3卫

loft 别墅 3居室，3卫

penthouse 顶层别墅 4居室，4卫

condo 公寓 1居室、1卫，2居室、2卫

各户型信息

A. CONDOMINIUM—— 一室一厅

A . CONDOMINIUM—— 2室1厅2卫

B. LOFT 户型

C. DUPLEX户型

D. TOWNHOUSE（联排别墅）户型

E. PENHOUSE（顶层复式）

相关费用

过户的费用：买方在过户时需要支付以下的费用：
（1）按照大楼董事会预算标准支付相当于两个月的物业管理费，作为大楼储备基金；
（2）购买产权保险，支付保险费和其他产权公司的费用。保险费标准由纽约州规定，按照购买价格计算。
（3）如果买方贷款，还需要购买贷款额的产权保险。
（4）产权证和授权书的登记费。
（5）纽约州和纽约市的房地产交易税。州税为0.04%。市税为：如果购买一套公寓：1%（房价在$500,000以下）或1.425%（房价在$500,000以上）；如果购买一套以上：1.425%（每套公寓房价在$500,000以下）；2.645%（每套公寓房价在$500,000以上）。全部税额算在房价中计算最终的各项税额。在此基础上，如果总额超过一百万美元，还要支付1%的“豪宅税”。
（6）如果贷款，需要支付纽约州贷款税，税额为贷款额的2.05%（贷款额低于$500,000）或2.175%（贷款额高于$500，000）.
（7）开发商律师费及其他收费：$2,750律师费；$250交易税表准备费；如果要求在律师的办公室之外过户，额外支付$750; 如果开发商允许买方转让合同或更名，另付$1,250。
（8）如果非因开发商的原因更改过户日期，每次更改外加$750。
（9）如果买方使用非开发商的销售经纪或非开发商书面认可的经纪，买方将负责支付该经纪的佣金。
（10）如果买方为外国政府机构，该类买方需要预付相当于两年的物业管理费。
（11）物业管理费和房地产税将按照过户日进行结算（过户当天属于买方责任）。

户型费用案例

房号:209

户型:朝东2居

总价： 129.5万

首付款：19.425万美金

物业费：713美金/每月（纽约租房一般由租客承担物业费）

房产税：273美金/每月（享有15年房产税减免政策）

预计后期每月租金：5000美金起

出租管理：每年管理费为租金的8%左右（费用约为400美金，开发商推荐的物业公司可提供包租）

保险费：每月100美金左右

贷款分析

以贷款利率4%计算，贷款年限30年：